みなさんは、【不動産投資】に対してどのような印象をお持ちですか？
不動産投資と聞くと、「多額の自己資金が必要なのでは？」「土地を持ってないとできないのでは？」「失敗するリスクが怖い！」などネガティブなイメージも多いと思いますが、実は意外にも少ない初期投資で始められ、安定した収入が得られると注目が高まっています。
今回は、そんな不動産投資の基礎知識をご紹介していきます。
目次
１、不動産投資とは
２、注目を浴びるレジデンシャル投資！その理由は？
３、株式投資等その他の投資商品との違いは？
４、レジデンシャル投資をしている人たちってどんな人？
５、生命保険効果も？レジデンシャル投資のメリット・デメリット
６、まとめ はじめてみよう！資産形成の第一歩
１、不動産投資とは？
不動産投資とは、収益を上げることを目的に「不動産（物件）」に投資することを言います。具体的には、購入した物件を人に貸すことで得られる賃料収入(＝インカムゲイン)と、その物件を売却して得られる売却益(＝キャピタルゲイン)という2つの利益を期待して行うのが不動産投資です。
1980年代（バブル経済期）までは、”不動産投資＝売却益を期待した短期的なもの”が主流でしたが、最近では毎月安定的に入ってくる賃料収入（インカムゲイン）を目的にした、長期的な視点での不動産投資が主流になってきています。中でも東京の新築ワンルームマンションの一室を区分所有する「レジデンシャル投資」が注目を浴びています。
２、注目を浴びるレジデンシャル投資！その理由は？
近年、預貯金では利子がほとんどつかないことや年金不安を背景に、自助努力による資産形成の必要性がささやかれており、iDeCoやNISAをはじめとして、若い世代でも積極的に資産形成を行う人が増えています。その中でも「レジデンシャル投資」はローリスク・ミドルリターンな資産形成法として、会社員や公務員の方から人気を集めています。
「レジデンシャル投資」は、入居者がいる限り毎月安定的な収入を得ることができるため、将来的に不足する公的年金を補う「自分年金」として適しています。また、退職金の運用先としても注目されています。
資産形成が一般化する中、「レジデンシャル投資」は、本人の社会的信用力（勤務先・勤続年数・年収など）と物件の担保評価で金融機関から物件の購入資金が調達できるという特徴があります。必ずしもまとまった自己資金を必要としないため、会社員・公務員をしながら「レジデンシャル投資」を行なっている「サラリーマン大家」が大半を占めています。
３、株式投資等その他の投資商品との違いは？
投資商品には「リスク（＝危険性）」と「リターン（＝見返り）」が存在し、リスクとリターンはほぼ比例しています。
例えば、預貯金はリスクがほとんどない代わりに「金利が低い＝リターンが少ない」、ローリスク・ローリターン商品と言われています。
現在の銀行の普通預金金利は、2016年から0.001％で推移しており、貯蓄預金や定期預金でも0.001~0.002%の間で推移しているため、利息はほぼゼロに等しいです。基本的に預貯金は、非常時の支払いなどのために安全にお金を保管するために利用するもので、資産を増やすための手段には適していないということです。
(参考:日本銀行 https://www.stat-search.boj.or.jp/ssi/mtshtml/ir02_w1_1.html)
また、株式投資やFX等は、株価や為替が短期間で大幅に上下する可能性があるため、ハイリスク・ハイリターン商品と言われています。
株取引では、投資した企業の業績が好調で株価が値上りすることもあれば、反対に業績悪化で株価が値下りすることもあります。株を購入した時よりも高い株価で売却すれば利益が出ますが、安い株価で売却すると損失が出てしまいます。株取引は元本が保証された投資ではないため、損失を出してしまうことも大いにあり得るのです。しかも株価は日々変動するため、相場を細かくチェックする必要があり、本業に支障を来たす可能性もあります。
一方、「レジデンシャル投資」は、空室や物件価格の下落、天災（地震・洪水等）で建物が損壊するリスクはゼロではありませんが、購入時に物件の立地や品質をしっかりと選定することで、リスクを抑えることができリターンも比較的安定しているため、ローリスク・ミドルリターンの投資商品だと言われています。
４、レジデンシャル投資をしている人たちってどんな人？
「レジデンシャル投資」はどのような人がしているのでしょうか？不動産投資と聞くとお金持ちやお年寄りがしているイメージだったり、土地持ちの地主さんじゃないとできないと考えている人も多いかと思います。
しかしアセットリードの「レジデンシャル投資」の場合は、普通の会社員・公務員の方が多く、仕事を続けながら行なっている人が大半を占めています。また、「レジデンシャル投資」をはじめる年齢についても、20代、30代が最も多く、女性オーナーの割合も年々少しずつ増えて来ています。
レジデンシャル投資をしている人の属性（資料提供：株式会社アセットリード）
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５、生命保険効果も？レジデンシャル投資のメリット・デメリット
思ったよりも身近に感じてきた「レジデンシャル投資」。ここで、メリットとデメリットをまとめてみましょう。
メリット
■購入の際に融資を受けられる
自己資金が少なくても、本人の社会的信用力と投資する物件（＋そこから得られる収益）を担保に金融機関から融資を受けることができます。数ある投資商品の中でも融資を受けて投資が行えるのは「レジデンシャル投資（不動産投資）」だけです。
※年収500万円以上の会社員・公務員の方なら融資を受けられる可能性があります。
■毎月安定した家賃収入（インカムゲイン）が得られる
入居者が確保できれば、その入居者が退去するまでの間は安定した家賃収入が見込めます。ローン返済の大半は家賃収入から行なえるため、月々の負担が少なく資産形成を進めることができます。
■年金対策になる
ローンを完済すればその後は家賃収入から諸経費を引いた金額がまるごと利益になり、年金代わりにすることができます。仮にローンを65歳までに完済できれば、それ以降は家賃収入を個人年金として受け取ることができます。
■生命保険効果
ローンを組む際に「団体信用生命保険」という保険に加入します。万が一、契約者が死亡または高度障害になった場合、ローン残債が全額保険で支払われます。その結果、遺された家族にはローンのない物件が残せ、その後の家賃収入を生活費に充てることができます。
■売却益（キャピタルゲイン）を得られる可能性がある
「レジデンシャル投資」では、東京の好立地マンションを選定していますので、将来的に値上がりが期待できたり、ローン残債よりも高く売却できる可能性があります。また、相続した際も遺された家族は物件を売却することでまとまった金額を受け取ることもできます。
デメリット
■空室リスク
空室期間が長引くと、投資計画に狂いが生じる可能性があります。「レジデンシャル投資」は極力空室が出ないように、都心の好立地物件を選定しています。また、空室でも家賃を保証するサブリースもご用意していますので、更にリスクを軽減することができます。
■災害リスク
地震や火災により、建物が損壊してしまうリスクがあります。保険への加入はもちろん、耐震性・防火性の高い構造の物件を選ぶことでリスクを軽減できます。「レジデンシャル投資」の物件は分譲マンション仕様で堅牢かつ新耐震基準にて建築されているため安心です。
■家賃滞納・住人トラブルのリスク
本業をお持ちの方の場合、オーナー自身で家賃滞納や住人トラブルの対応をすることは困難です。「レジデンシャル投資」ではそのような煩わしい業務をオーナー様に代わってアセットリードがワンストップで対応しますので安心して本業に専念していただけます。
■資産価値・物件価格下落リスク
地価や物件評価が下落することによって、資産価値が低くなってしまう可能性があります。「レジデンシャル投資」では、エリア選定やマーケット分析によって東京の好立地で単身向けの高品質マンションに特化しているため、リスクを最小限に抑えられます。
■金利変動リスク
変動金利の場合、ローンの金利が上がることで、支払総額も上がってしまいます。金利上昇リスクの対策として有効なのは繰上返済です。団体信用生命保険の生命保険効果とのバランスを見ながら、繰上返済をしていくことでリスクを抑えることができます。
■流動性の低さ
まとまった現金が必要になったときに、不動産の場合はすぐには現金化することができません。リスクヘッジとして、生活の負担にならない範囲でその他の投資商品と併用しながら、長期的な投資スタンスを持つことが大事です。
6、まとめ
「レジデンシャル投資」にはメリットがある反面、当然デメリットも存在します。しかし事前に把握しやすいものが多いため、予めリスクの存在を許容しておくことで対策が立てやすく、先を見通しやすい投資だと言われています。
例えば、ある企業の株価について、5年後・10年後の株価を的中させることは投資のプロでも難しいと思います。しかし「レジデンシャル投資（不動産投資）」の場合は、物件価格が景気に左右されることはあっても、家賃についてはそこまで大きく変動することはありません。特に単身者向けのワンルームマンションの家賃は「不景気でも大きく変動することなく安定」しています。
そのため、最初から長期保有を目的にしておくことで、物件のローン残債と物件の評価額の損益分岐点はいずれ必ず訪れます。それ以降は家賃収入を着実に得続けることで、トータルでの損失は無くなるのです。
大切なのは、物件選びや管理、資産価値の維持に関して信頼できるパートナーをみつけ、相談しながら意思決定をしていくことです。そうすることで、想定できるリスクを可能な限り回避しながら、比較的安定して資産形成を進めることができます。
はじめてみよう！資産形成の第一歩
2019年6月に発表された金融審議会の報告書では、”退職後、夫婦２人で生活していくために必要な費用は2,000万円不足する”という衝撃的な発表や、”長寿化に伴い、資産寿命を延ばすことが必要”という宣言もありました。
（参考：金融審議会報告書 https://www.fsa.go.jp/singi/singi_kinyu/tosin/20190603/01.pdf）
人生100年時代の到来により、「生命寿命」に「資産寿命」が届かないリスクが懸念されています。日本や世界の経済が不透明になってきている今、自助努力による資産形成は自分と家族の身を守る大切な手段なのです。
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【老後2000万円問題】は人生100年時代を迎えた超長寿社会において、公的年金だけでは老後の生活資金が2000万円足りないと警鐘を鳴らしたものです。
アセットリードでは、人生100年時代の備えとして、「東京・新築ワンルーム・高品質マンション」を活用して長期的に安定した収入を得られる「レジデンシャル投資」の仕組みをご案内しています。
■東京の都心の高品質・新築マンションで、将来を見据え、万が一に備える。
不動産投資をする上で一番のリスクは”空室リスク”です。
アセットリードの「レジデンシャル投資」は、東京の立地・品質にこだわった物件を選定しているため、空室を可能な限り回避できるように心がけています。それでも不安という方のために空室でも家賃を保証するサブリースもご用意しています。
東京の人口は転入超過で単身向けの物件は今後も需要が見込めます。長期保有を前提にした場合でも、家賃や資産価値が大幅に値崩れすることはありません。
つまり、子供たちの世代にもしっかりとした資産が遺せるということです。
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